경락에 관한 상식

 

1. 경락대금의 배당에 관한 법률

Ⅰ. 배당금액 ; 입찰보증금 몰수금액 ＋ 경락대금 ＋ 경락대금 이자 및 지연이자

Ⅱ. 최우선공제 ; 집행비용(민소법 657조 1항, 민소법 728조)

   1. 경매신청서 등 첨부 인지대

   2. 경매신청서 서기료

   3. 경매신청기입등기 등록세

   4. 송달료

   5. 등본수수료

   6. 감정평가비용

   7. 현황조사비용

   8. 경매수수료

   9. 공고비용

Ⅲ. 배당순위

  1. 압류재산(경매기입등기)에 국세, 지방세 등의 법정기일 전에 설정된 저당권

     등에 의하여 담보된 채권이 있는 경우  

  1) 제 1 순위  

     가) 소액보증금 ;

         주택(상가)임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자 및 모든 국세

         등 채권자보다 우선하여 변제를 받는다(주택임대차보호법 제 8조 1항,

         국세기본법 제35조 제1항 4호, 지방세법 31조 2항 4호).

         이 경우 주택임차인은 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 전입신고

         를 마쳐야 하고, 상가임차인은 건물인도와 세무서에서 사업자등록증

         검인을 마쳐야 한다.

         단, 주택임차인 경우는 이 법 시행일(84. 1월 1일) 이후,  상가임차인

         경우는 이 법 시행일(2002년 11. 1.)이후 발생된 것에 대하여만 적용이

         된다.

         주택임대차보호법 제 3조에 의하여 인도 및 전입신고를 한 임차인은

         대항력을 갖게 되는바, 종전 임대인과의 임대차관계가 양수인(경락인)

         에게도 승계되나,  위와 같은 대항력이 인정되기 위하여는 임차인이

         강제경매 개시결정 기입등기와 최선순위 근저당권자보다 먼저 대항요

         건을 갖추어야 한다(대판. 87. 2.24. 86다카 1936).

         주택임대차보호법의 개정으로 89년 12. 30.부터는 주택의 인도와 주민

         등록을 마치고 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 경우에는 공시가 없

         어도 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 변제를 받는다(주택임

         대차보호법 제 3조 2항).

         대항요건 구비일과 확정일자부여일 중 뒤의 날짜가 우선변제여부의 기

         준이 된다.

         기타채권자의 해석과 관련하여 확정일자 부여일을 기준으로 그 보다

         선 순위의 가압류채권자와는 평등배당관계에 있다고 대법원은 판시를

         하고 있다(대판 92. 10. 13. 92다 30597호).

 

     나) 최종 3개월의 임금 및 퇴직금, 재해보상금 ;

        위 기재 채권은 질권, 저당권에 의하여 담보되는 채권, 조세, 공과금, 및

        다른 채권에 우선하여 변제 받는다(근로기준법 제 30조 2항, 국세기본법

        제 35조 제1항 5호, 지방세법 제31조 제2항 5호).

        근로기준법 제 30조 2항은 1989년 3월 29일에 개정되면서 부칙 제 2조

        개정규정에 의해 인정되는 우선변제는 이 법 시행일 이후에 발생된 분

        에 한하여 적용된다고 규정하고 있어 우선변제를 받을 수 있는 퇴직금

        및 재해보상금은 이 법 시행일(1989년 3월 29일)이후에 발생된 분만 해

        당되며, 통상의 임금과는 달리 전액에 대해 우선 변제권이 인정된다 할

        것이다(대판 95. 7. 25. 94다 54744호 참조).

        또한, 퇴직금의 산정시에 여러 견해가 있으나, 판례는 전체 퇴직급 중

        개정법률의 시행일(89년 3월 29일)이후의 근무기간에 상응하는 퇴직금

        부분만이 우선변제의 대상이 된다고 한다(대판 95. 7.25. 94다 54744호).

        위의 두 채권이 경합하는 경우에는 상호 동등한 순위의 채권으로 보아

        배당을 실시한다(송민 91-2).

   

  2) 제 2 순위

     집행의 목적물에 대하여 부과된 국세, 지방세와 그 가산금(국세기본법 제

     35조 제 1항 3호)  즉,  당해세인바, 국세에 대한 당해세로는 다른 공과금

     기타 채권에 우선하여 징수하는바, 현행세법상 상속세, 증여세와 재평가세

     등이 있고(국세기본법 제 18조 1항), 지방세의 당해세로는 취득세, 재산세,

     등록세, 농지세 등이 있는바, 91. 12. 14. 지방세법을 개정하면서 당해세

     우선의 원칙을 폐지하였으나. 95. 12. 6. 지방세법을 다시 개정을 하면서

     당해세 우선의 원칙을 부활하였다(지방세법 제31조 제 2항 3호 참조).  

  3) 제 3 순위

     국세의 법정기일 또는 지방세의 과세기준일, 납세의무성립일 전에 설정 등

     기된 저당권에 의하여 담보되는 채권(국세기본법 35조 1항 3호, 지방세법

     31조 2항 3호).

     그 저당권과 전세권이 일반국세나 지방자치단체의 징수금보다 우선하여

     변제 받기 위하여는 국세 등의 법정기일 전에 등기되어야 우선권이 인정

     된다(대판 91.10.8. 88다카 8835호).

     여기서 국세의 법정기일이라 함은 국세기본법 제35조 1항 3호의 가) 내지

     바) 목의 1에 해당하는 기일을 말하며, 지방세의 법정기일이라 함은 지방

     세법 제 31조 2항 3호의 가) 내지 마) 목의 1에 해당하는 기일을 말한다.

  4) 제 4 순위

     저당권자 및 근저당권자. 전세권자, 담보가등기권자(가등기담보 등에 관한

     법률 제 13조 참조), 임차권자, 지상권자, 지역권자, 등

     이는 설정된 등기의 선후에 의하여 우선순위가 정하여진다(민법 제 370조,

     제 333조).

  5) 제 5 순위

     근로기준법 제 30조 2항, 2항 소정의 퇴직금 등을 제외한 임금 기타 근로

     관계로 인한 채권(근로기준법 제 30조의 2, 1항).

     임금 기타 근로관계로 인한 채권중 근로기준법 제 30조의 2, 1항의 채권은

     저당권에 의하여 담보되는 후순위이나, 조세 공과금 및 다른채권보다는

     선순위이다. 다만, 조세․공과금이 저당권에 우선하는 경우에는 조세․공과

     금,  저당권에 의하여 담보되는 채권 임금의 순서로 배당된다.        

  6) 제 6 순위

     국세, 지방세 등 지방자치단체의 징수금(국세징수법 제 35조, 지방세법 제

     31조).

     국세와 지방세 간에는 우열이 없다. 즉,  교부청구된 조세상호간에는 교부

     청구의 선후에 관계없이 동 순위이다.

     경매부동산을 국세의 체납처분에 의하여 압류한 경우에는 압류에 관계되는

     국세, 가산금, 체납처분비는 교부 청구한 다른 국세와 지방세에 우선하고,

     (국세기본법 제 36조 1항, 지방세법 제 34조 2항), 또 지방세의 체납처분에

     의하여 압류한 경우에는 교부 청구한 국세, 가산금, 체납처분비는 압류에

     관계되는 지방세의 다음 순위로 된다(국세기본법 제 36조 2항,  지방세법

     제 34조 1항).

     다만, 법정기일 등이 담보물권설정등기 以前인 경우에는 후 순위 담보물권

     의 피 담보채권과 일반채권보다도 앞선다.

  7) 제 7 순위

     의료보험법 및 산업재해보상보험법에 의한 보험료, 국민연금보험료.

     의료보험법 제 58조에서는 보험료의 징수순위는 국세 및 지방세를 제외한

     다른 채권에 우선한다고 규정하고 있으며, 산업재해보상보험법 76조에서는

     보험료 기타 이 법에 징수금의 징수우선순위는 국세 및 지방세의 다음으로

     한다고 규정하고 있으므로 이들 보험료는 국세, 지방세보다는 후순위이나

     일반채권자보다는 우선적으로 배당을 받게 된다.

     저당권에 의하여 담보되는 채권과의 관계에 있어서는 여러 가지 견해가 있

     으나, 판례는 위 보험료 등의 징수절차에 국세기본법 제 35조 1항 단서 3

     호 등이 준용된다고 할 수 없어 저당권자 등에 대하여 우선한다고 판시를

     하고 있다(대판 88. 9. 27. 87다카 428).

     다만, 의료보험조합이 압류등기를 한 후 근저당권을 취득한자가 있는 경우

     에는 압류의 효력 때문에 양자사이에 안분 배당을 하여야 한다.

   

  8) 제 8 순위

     일반채권

2. 압류재산(경매기입등기)에 조세채권의 법정기일 후에 설정된 저당권에 의하여

   담보되는 채권이 있는 경우

   1) 제 1 순위 ; 상기 1순위와 동일함

   2) 제 2 순위 ; 당해세를 포함한 조세 기타 동순위의 징수금

   3) 제 3 순위 ; 저당권 등에 의하여 담보되는 채권

   4) 제 4 순위 ; 임금기타 근로관계로 인한 채권

   5) 제 5 순위 ; 조세 다음 순위의 보험료

   6) 제 6 순위 ; 일반채권

 

 

경락대금에서의 변제순위    구분 순위 내용 무순위 × ㆍ경매에 필요한 비용 ㆍ유치권적 비용 (주택관리비의 필요비, 유익비 - 개량비용) 최우선변제권 0 1 ㆍ소액보증금중 일정액 ㆍ근로기준법에 의한 임금 (마지막 3개월분, 재해보상금) 2 ㆍ당해 부동산에 부과된 세금 우선 변제권 1 ㆍ국세등(확정일) ㆍ저당권(우선순위는 시간순에 의해서 변제) ㆍ전세권 ㆍ확정일자 부여전세 보통 변제권 2 ㆍ압류채권 ㆍ가압류채권 ㆍ일반채권 ㆍ전세(임대차포

 

 

2.배당요구

1.경매집행비용

2.주택임차보증금중 일정액,근로장의 최종 3개월분 임금,퇴직금(최종3년치),재해보상금

3.당해부동산에 부과된 조세와 가산금

4.국세채권 발생전의 피담보채권-국세,지방세의 법정기일전에 설정등기 또는 등록한 전세권,질권,저당권,가등기담보권,양도담보권에 의해 담보된 채권

5.나머지 임금채권 6.일반조세채

7.의료보험료 8.각종공과금

9.의료보험채권,세금채권 발생후 설정등기한 피담보채권과 선순위가압류의 피담보채권

10.일반채권자

 

3.세금의 종류별 법정기일

① 취득세처럼 과세표준과 세액의 신고에 의하여 납세의무가 확정되는 지방세는 신고한 당해 세액에 대하여 신고일이 법정기일이 된다.

② 과세표준과 세액을 지방자치단체가 결정·경정하여 고지한 당해 세액에 대하여는 그 납세고지서 발송일이 법정기일이 된다.

③ 양도담보 재산에 대한 지방세를 징수할 경우에는 납부통지서 발송일

④ 조세채권 확정 전에 납세자의 재산을 압류한 경우에는 압류등기일 또는 등록일이 법정기일이 된다.

⑤ 가산세의 법정기일은 납세고지서의 발송일이 되고(대법원 2001.4.24. 2001다10076), 가산금 및 중가산금의 법정기일은 납부고지서에 고지된 납부기한이나 그 이후 소정의 기한을 도과한 때(대법원 2002.2.8. 2001다74018)가 법정기일이 된다.

 

4.당해세의 의의

당해세란 경매나 공매의 목적이 되는 부동산 자체에 부과된 조세와 가산금을 의미하는데, 이는 당해 부동산을 소유하고 있다는 사실에 근거하여 부과하는 국세, 지방세 및 그 가산금이다. 당해세가 법정기일 조세채권과 담보물권 등의 채권보다 우선적으로 배분되는 취지는 조세채권이 국가 재정수입의 확보수단이라는 대전제로부터 출발하기에 인정되는 우선원칙이다.

당해세는 조세채권이 발생한 날짜인 법정기일과는 무관하게 당해재산에 발생한 조세이다.

상속세, 증여세, 재산세, 종합부동산세, 도시계획세 등이 있습니다